郑州市国资性质的房屋出租工作注意事项

 

 依据我国《公司法》、《企业国有资产法》、《政府采购法》等规定，财政性资金形成的国有资产房屋，由履行出资人职责的单位、国有独资公司（企业）、国有控股子公司的任一单位出租，涉及的主要管理工作事项如下：决策程序、承租人选择、合同管理、租金管理、租期管理、安全管理、房屋日常管理、档案管理等。

 

一、关于决策程序 

1.明确房屋出租管理决策权限和批准程序，重大项目应当履行集体决策程序。

2.建立房屋出租管理审核制度，财务、法务等部门对租赁合同的经济性、可行性、合法性、严密性进行审核并出具意见。

3.出资方应当明确房屋出租工作的管理部门或机构，落实经营性国有资产出租方、出资人管理责任，加强对房屋出租工作的监督。

 

二、关于承租人的选择

1.应当遵循公开、公平的原则，依法应当通过交易市场、媒体等广泛发布租赁信息，公开选择承租人。

2.充分调查承租人的财务状况、经营状况和信用情况等，选择资信可靠、具备履约能力的承租人。

   

   三、关于合同文本

1.依法订立书面租赁合同。

2.房屋租赁合同应当显示主要条款：房屋位置、面积、用途及设施等情况并附现状图；租金水平及收取方式、租金调整约定；出租期限和续租条件；保证金条款；水、电、气、热等费用的约定；装修条款及安全责任；房屋及附属设施的维护责任； 违约责任；终止条款；争议解决方式；合同的生效、变更与解除等。

3.房屋租赁合同 违约责任应当明确：未按照约定的期限支付租金的；未经出租方同意擅自改变房屋用途的；未经出租方同意将房屋转租给第三人的；利用租赁房屋进行违法活动；因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；未经出租方书面同意，承租人擅自对租赁房屋进行装修改建的；因城市建设等原因征用或者拆迁出租房屋等情形的。

 

四、关于租金管理

1.按照市场化的原则，在充分调研的基础上，原则上应当通过公开招租、竞争性谈判等方式确定房屋出租价格。

2.出租方应当与承租人在合同中约定租金调整机制，在租赁期限内依据市场行情、供需关系等因素合理调整租金水平。

3.建立租金催收制度和预警机制，按照合同约定按时、足额收取租金，对于租金拖欠行为，应当及时采取有效措施进行追缴， 必要时可以通过法律程序予以解决。

4.出租方应当加强租金收入管理，规范财务核算，严禁隐瞒、截留租金等行为。

 

五、关于租期管理

1.综合考虑承租人经营业务、房屋实际用途以及承租人投入等情况，分类限定各类房屋的出租期限，郑州市原则上不超过3年。

2.因承租人投入较大资金用于特定用途改造等情况的，经出资人审核批准后，可以适当延长出租期限。

 

六、关于安全管理

1.出租方应当保证出租房屋及附属设备设施符合建筑、消防、治安等方面的安全要求。

出租方应当加强对出租房屋的安全管理和监督，与承租 人签订出租房屋治安消防安全责任书，明确界定安全管理责任。

2.出租方发现承租人利用租赁房屋从事非法生产、加工、储存等违法行为的，应当予以制止，并及时报告执法部门。

 

七、关于房屋日常管理

1.出租方应当明确专门机构或人员负责出租房屋的日常管理，建立房屋及其设施设备定期检查机制。

2.对于承租人因装修改建、未按照合同约定使用房屋等原因造成房屋及其设施设备损坏的，应当及时要求承租人承担修复或者赔偿责任。

 

八、关于档案管理

1.加强出租房屋的权证管理，建立完善房屋出租管理台账。

2.妥善保管房屋租赁合同、安全责任书、履约过程信息等相关文件，租赁合同的履行情况和变更情况应及时留痕记录、备份资料，为房屋出租管理工作提供全面、准确、可靠的档案资料。

 

九、主要法律依据

1郑州市人民政府国有资产监督管理委员会关于加强企业国有产权管理工作的通知郑国资〔2015〕135号第四条第三项（三）市属国有企业资产租赁工作，按照《关于印发<郑州市市管企业国有资产租赁管理办法>的通知》(郑国资〔2010〕79号)执行。

2. 《行政单位国有资产管理暂行办法》第二十四条第一款行政单位拟将占有、使用的国有资产对外出租、出借的，必须事先上报同级财政部门审核批准。未经批准，不得对外出租、出借。第二款同级财政部门应当根据实际情况对行政单位国有资产对外出租、出借事项严格控制，从严审批。

3.《河南省行政事业单位国有资产管理办法》河南省人民政府令第108号 第十六条 行政事业单位将占有、使用的国有资产对外出租、长期出借的,应当报同级财政部门审批。事业单位利用国有资产对外投资、出租、长期出借和担保等,应当进行必要的可行性论证,经主管部门审核同意后报财政部门审批。

4.《企业国有资产法》第十五条第一款规定 履行出资人职责的机构对本级人民政府负责，向本级人民政府报告履行出资人职责的情况，接受本级人民政府的监督和考核，对国有资产的保值增值负责。第二款规定，履行出资人职责的机构应当按照国家有关规定，定期向本级人民政府报告有关国有资产总量、结构、变动、收益等汇总分析的情况。 

5.《政府采购法》第二条规定，在中华人民共和国境内进行的政府采购适用本法。

本法所称政府采购，是指各级国家机关、事业单位和团体组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为。政府集中采购目录和采购限额标准依照本法规定的权限制定。

本法所称采购，是指以合同方式有偿取得货物、工程和服务的行为，包括购买、租赁、委托、雇用等。

第二十六条规定，政府采购采用以下方式：

（一）公开招标；

（二）邀请招标；

（三）竞争性谈判；

（四）单一来源采购；

（五）询价；

（六）国务院政府采购监督管理部门认定的其他采购方式。

公开招标应作为政府采购的主要采购方式。

第二十九条规定，　符合下列情形之一的货物或者服务，可以依照本法采用邀请招标方式采购：

（一）具有特殊性，只能从有限范围的供应商处采购的；

（二）采用公开招标方式的费用占政府采购项目总价值的比例过大的。

第三十条规定，符合下列情形之一的货物或者服务，可以依照本法采用竞争性谈判方式采购：

（一）招标后没有供应商投标或者没有合格标的或者重新招标未能成立的；

（二）技术复杂或者性质特殊，不能确定详细规格或者具体要求的；

（三）采用招标所需时间不能满足用户紧急需要的；

（四）不能事先计算出价格总额的。

第三十一条规定，符合下列情形之一的货物或者服务，可以依照本法采用单一来源方式采购：

（一）只能从唯一供应商处采购的；

（二）发生了不可预见的紧急情况不能从其他供应商处采购的；

（三）必须保证原有采购项目一致性或者服务配套的要求，需要继续从原供应商处添购，且添购资金总额不超过原合同采购金额百分之十的。

第三十二条规定，采购的货物规格、标准统一、现货货源充足且价格变化幅度小的政府采购项目，可以依照本法采用询价方式采购。

第三十八条　采用竞争性谈判方式采购的，应当遵循下列程序：

（一）成立谈判小组。谈判小组由采购人的代表和有关专家共三人以上的单数组成，其中专家的人数不得少于成员总数的三分之二。

（二）制定谈判文件。谈判文件应当明确谈判程序、谈判内容、合同草案的条款以及评定成交的标准等事项。

（三）确定邀请参加谈判的供应商名单。谈判小组从符合相应资格条件的供应商名单中确定不少于三家的供应商参加谈判，并向其提供谈判文件。

（四）谈判。谈判小组所有成员集中与单一供应商分别进行谈判。在谈判中，谈判的任何一方不得透露与谈判有关的其他供应商的技术资料、价格和其他信息。谈判文件有实质性变动的，谈判小组应当以书面形式通知所有参加谈判的供应商。

（五）确定成交供应商。谈判结束后，谈判小组应当要求所有参加谈判的供应商在规定时间内进行最后报价，采购人从谈判小组提出的成交候选人中根据符合采购需求、质量和服务相等且报价最低的原则确定成交供应商，并将结果通知所有参加谈判的未成交的供应商。

第三十九条规定，采取单一来源方式采购的，采购人与供应商应当遵循本法规定的原则，在保证采购项目质量和双方商定合理价格的基础上进行采购。

第四十条规定，采取询价方式采购的，应当遵循下列程序：

（一）成立询价小组。询价小组由采购人的代表和有关专家共三人以上的单数组成，其中专家的人数不得少于成员总数的三分之二。询价小组应当对采购项目的价格构成和评定成交的标准等事项作出规定。

（二）确定被询价的供应商名单。询价小组根据采购需求，从符合相应资格条件的供应商名单中确定不少于三家的供应商，并向其发出询价通知书让其报价。

（三）询价。询价小组要求被询价的供应商一次报出不得更改的价格。

（四）确定成交供应商。采购人根据符合采购需求、质量和服务相等且报价最低的原则确定成交供应商，并将结果通知所有被询价的未成交的供应商。

 

5.《政府采购法实施条例》第二条规定，政府采购法第二条所称财政性资金是指纳入预算管理的资金。

以财政性资金作为还款来源的借贷资金，视同财政性资金。

国家机关、事业单位和团体组织的采购项目既使用财政性资金又使用非财政性资金的，使用财政性资金采购的部分，适用政府采购法及本条例;财政性资金与非财政性资金无法分割采购的，统一适用政府采购法及本条例。

政府采购法第二条所称服务，包括政府自身需要的服务和政府向社会公众提供的公共服务。

第三条规定，集中采购目录包括集中采购机构采购项目和部门集中采购项目。

技术、服务等标准统一，采购人普遍使用的项目，列为集中采购机构采购项目;采购人本部门、本系统基于业务需要有特殊要求，可以统一采购的项目，列为部门集中采购项目。

第四条规定，政府采购法所称集中采购，是指采购人将列入集中采购目录的项目委托集中采购机构代理采购或者进行部门集中采购的行为;所称分散采购，是指采购人将采购限额标准以上的未列入集中采购目录的项目自行采购或者委托采购代理机构代理采购的行为。

 

6.《政府采购货物和服务招标投标管理办法》第五条规定，采购人应当在货物服务招标投标活动中落实节约能源、保护环境、扶持不发达地区和少数民族地区、促进中小企业发展等政府采购政策。第七条规定，采购人应当按照财政部制定的《政府采购品目分类目录》确定采购项目属性。按照《政府采购品目分类目录》无法确定的，按照有利于采购项目实施的原则确定。

 

7.《郑州市财政局关于印发郑州市 2018-2019 年政府集中采购目录及标准的通知》第三条规定，“采购限额标准：未列入集中采购机构采购项目和部门集中采购项目录的，市级 各部门单项或批量采购预算达到 50 万元以上（含 50 万元）、县级 10 万元以上（含 10 万元）的货物、工程和服务的项目，属于政府采购范围，应按《中华人民共和国政府采购法》和《中华人民共和国招标投标法》有关规定执行。第四条、政府采购公开招标数额标准：政府采购货物或服务项目，市级各部门单项或批量采购预算达 到 200 万元以上的（含 200 万元）、县级达到 100 万元（含 100 万元）以上的，应当采用公开招标方式。”