当前位置:首页 - 理论研究 - 焦点法坛 - 走进《民法典》合同编(十七)

走进《民法典》合同编(十七)

时间:2021-08-27 点击:1244 次 来源:坦言律师事务所
1、关于租赁合同概念的规定

《民法典》第七百零三条

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。


2、关于租赁合同的主要内容的规定

《民法典》第七百零四条

租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。


3、关于租赁期限的最高限制的规定

《民法典》第七百零五条

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。

租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。


4、关于租赁合同登记对合同效力影响的规定

《民法典》第七百零六条

当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的,不影响合同的效力。


5、关于租赁合同形式的规定

《民法典》第七百零七条

租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。


6、关于出租人交付租赁物的义务和对租赁物的瑕疵担保责任

《民法典》第七百零八条

出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。


7、关于承租人对租赁物进行使用的义务性规定

《民法典》第七百零九条

承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,应当根据租赁物的性质使用。



8、关于承租人义务的延伸规定

《民法典》第七百一十条

承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担赔偿责任。


9、关于承租人没有履行按照约定方法使用租赁物义务的法律后果的规定

《民法典》第七百一十一条

承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并请求赔偿损失。


10、关于出租人的维修义务的规定

《民法典》第七百一十二条

出租人应当履行租赁物的维修义务,但是当事人另有约定的除外。


本期案例
王玉华、大名县龙王庙镇建筑工艺陶瓷厂租赁合同纠纷
基本案情

    1999年上半年,被告大名县龙王庙镇建筑工艺陶瓷厂向原告大名县龙王庙镇人民政府租用了原“皮革厂”西屋8间,堂屋8间,东屋9间,上述房屋及厂区所占用的土地位于大名县卫河大堤东侧,106国道西侧,面积为5.6亩,该部分土地的四至为:东至加油站(电线杆为界),南至大路,西至卫河大堤,北至荒地。双方均认可面积为5.6亩,涉案租赁物的四至均有围墙。1999年的《租赁合同》由原告的内设机构部门大名县龙庙镇经贸委与被告大名县龙王庙镇建筑工艺陶瓷厂签订,该合同约定,出租单位,龙王庙镇经贸委以下简称甲方,承租单位,龙王庙建筑工艺陶瓷厂,以下简称乙方。甲方将原“皮革厂”西屋8间,堂屋8间,东屋9间租赁。租赁期限为30年,从1999年4月1日-2029年4月1日止。租金金额,付款办法与交款时间,租赁方乙方每年向甲方交纳租金6500元,第一年99年9月30日前交清6500元;第二年2000年4月1日前交清6500元,以后每年4月1日前交清当年租金6500元......双方均在租赁合同上签字盖章。2002年8月20日,原、被告又签订一份《关于对原建筑工艺陶瓷厂租赁镇皮革厂合同的补充协议》,该补充协议约定:甲方龙王庙镇人民政府,乙方龙王庙镇建筑工艺陶瓷厂,一、租赁费每年6500元不变。二、前三年(1999-2001)承包费19500元,用于偿还镇财政原借乙方现金200000元整的部分,三、从2002年起每年承包费6500元用于偿还甲方下欠乙方借款本息,手续逐笔结清。四、甲方每年另外偿还乙方3万元,分两次偿还,从2002年8月1日前一次,12月份前一次,以后每年按2002年时间偿还。五、原租赁合同到期后,甲方下欠乙方款项用现金偿还,或者继续延长承包期限由甲乙双方协商确定......双方均签字盖章确认。至2021年初上述租赁物及场地均有王玉华和大名县龙王庙镇建筑工艺陶瓷厂占有使用。2021年1月19日大名县龙王庙镇人民政府书面通知王玉华及大名县龙王庙镇建筑工艺陶瓷厂在七日内退出土地,恢复土地原貌,二被告未对原告予以答复,也没有退出土地。王玉华在租赁期间修葺租赁房屋所产生的费用总计为55900元,本案租赁期间(1999年4月1日至2021年1月19日,21年9个月18天)所产生的租赁费用为141696元。另查明,被告增设其他附属设施为紧挨大门的临时建房一间、厂棚一处、砖房一间、临时洗澡间一间、厕所、废弃房屋一处、石棉瓦厂棚房六间(下有18米窑道)、影壁墙两处、铁丝网鸽子窝两处、泡沫围挡(内有化学用品及砖模具制品),上述增设未取得原告同意。在租赁厂区另有搅拌机两台、料斗一个、装载机一辆及被告的个人生活用品。


裁判理由


     一审法院认为

 1999年上半年,被告大名县龙王庙镇建筑工艺陶瓷厂向原告大名县龙王庙镇人民政府租用厂房及厂区所占用的土地5.6亩,由原告内设机构大名县龙庙镇经贸委与被告大名县龙王庙镇建筑工艺陶瓷厂签订的《租赁合同》及2002年8月20日原、被告双方签订的《关于对原建筑工艺陶瓷厂租赁镇皮革厂合同的补充协议》为证,且原、被告双方认可合同协议的真实性,根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。故确认原告大名县龙王庙镇人民政府与被告大名县龙王庙镇建筑工艺陶瓷厂之间租赁合同关系成立。同时租赁合同约定了租赁期限为30年,即从1999年4月1日至2029年4月1日止。在1999年10月1日《中华人民共和国合同法》施行前,并无租赁合同期限限制性规定,但1999年12月29日施行的原《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第一条规定,“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的,适用合同法的规定;合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的,除本解释另有规定的以外,适用当时的法律规定,当时没有法律规定的,可以适用合同法的有关规定。”而当时的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款和现行的《中华人民共和国民法典》第七百零五条均规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。据此,该租赁合同中租赁期限不得超过二十年,超过二十年的部分无效,有效期限为自1999年4月1日起至2019年4月1日止。2021年1月1日《中华人民共和国民法典》实施,根据《中华人民共和国民法典》第五百一十一条,当事人就有关合同内容约定不明确,依据前条规定仍不能确定的,适用下列规定:……(四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时请求履行,但是应当给对方必要的准备时间。……第七百零五条第一款,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。第七百三十条,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。据此法律规定,自2019年4月2日之后,原、被告双方之间的原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。诉讼中被告王玉华认可其个人与被告大名县龙王庙镇建筑工艺陶瓷厂实际占有、使用上述租赁物。2021年1月19日原告大名县龙王庙镇人民政府书面通知王玉华及大名县龙王庙镇建筑工艺陶瓷厂在七日内退出土地,恢复土地原貌,该通知可视为原告已经通知二被告解除租赁合同。另外,依照法律规定诉状送达被告也是原告主张解除合同的方式,可判决确认该租赁合同解除。现原告提出诉讼请求要求二被告停止侵害、排除妨碍、退还原告土地及房屋。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条,租赁期限届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。不定期的租赁合同已经解除,二被告应依法返还租赁物,其继续占有该租赁物已构成对原告权益的侵害,二被告应停止侵害。关于原告要求二被告赔偿损失的诉讼请求,原告未提交任何证据证明其损失,且没有明确的损失数额,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故对原告的该项诉讼请求,不予支持。关于二被告要求原告大名县龙王庙镇人民政府偿还借款并赔偿损失的要求,根据《中华人民共和国民法典》七百一十二条,出租人应当履行租赁物的维修义务,但是当事人另有约定的除外。七百一十三条,承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的,出租人不承担前款规定的维修义务。被告没有证据显示王玉华修葺部分房屋的行为向大名县龙王庙镇人民政府进行事前通知,但是原告认可王玉华对部分房屋进行修缮,结合本案事实,修葺房屋产生的费用可从租金中扣减,则被告尚欠原告租赁费85796元。依照《中华人民共和国民法典》七百一十五条,承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。原告诉称对被告在租赁物增设他物的行为不知情,被告没有证据证明其在租赁物上增设他物时向原告进行告知,故对被告要求返还改建款的理由,不予采纳,同时根据原告的诉讼请求,被告有义务恢复原状。本案为租赁合同纠纷,被告要求偿还借款属于民间借贷纠纷,与本案不是同一法律关系,不是本案审理的范围。综上所述,依照《中华人民共和国民法典》五百一十一条、第七百零三条、第七百零五条、七百一十二条、七百一十三条、七百一十五条、第七百三十条、第七百三十三条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定,判决如下:一、原告大名县龙王庙镇人民政府与被告大名县龙王庙镇建筑工艺陶瓷厂、王玉华之间的《租赁合同》及《关于对原建筑工艺陶瓷厂租赁镇皮革厂合同的补充协议》予以解除;二、被告大名县龙王庙镇建筑工艺陶瓷厂、王玉华于本判决生效之日起十五日内返还原告大名县龙王庙镇人民政府的25间房屋及5.6亩土地(四至为东至加油站以电线杆为界,南至大路,西至卫河大堤,北至荒地的围墙范围内土地),停止侵害、腾清该租赁物范围内的物品、排除妨碍;三、驳回原告大名县龙王庙镇人民政府的其他诉讼请求。案件受理费80元,减半收取计40元,由被告大名县龙王庙镇建筑工艺陶瓷厂、王玉华负担。

二审法院认为

     《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第一条规定“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的,适用合同法的规定,合同法实施以前成立的合同起诉到人民法院的,除本解释另有规定的以外,适用当时的法律规定,当时没有法律规定的,可以适用合同法的有关规定。”本案中,龙王庙镇政府与龙王庙陶瓷厂于1999年上半年签订的《租赁合同》,约定租赁期限自1999年4月1日至2029年4月1日为30年。该合同签订于合同法实施前,当时尚无关于租赁合同的期限的法律规定,现双方当事人因该合同发生纠纷诉至人民法院,一审判决适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定确认双方签订的《租赁合同》租赁期限超过二十年的部分无效,并无不当。上诉人龙王庙镇陶瓷厂及上诉人王玉华请求确认《租赁合同》的租赁期限全部有效的上诉理由不能成立。

      1999年上半年,双方签订《租赁合同》时,龙王庙镇陶瓷厂明确租赁龙王庙镇政府的原“皮革厂”西屋8间,堂屋8间,东屋9间,上述房屋及厂区所占用的土地位于大名县卫河大堤东侧,106国道西侧,面积为5.6亩。并明确土地四至为:东至加油站(电线杆为界),南至大路,西至卫河大堤,北至荒地,且涉案租赁物的四至均有围墙。即使其中地块面积为3亩5分4厘8毫,原系龙王庙镇派出所和龙王庙镇法庭的办公用地,但因已明确至《租赁合同》中,以此足以证实,龙王庙镇政府享有该地块的权利,上诉人龙王庙镇陶瓷厂及上诉人王玉华上诉称该地块不应返还给龙王庙镇政府的上诉理由不能成立。

     关于上诉人王玉华上诉称龙王庙镇政府借其20万元钱的问题。因该笔借款属民间借贷关系,与本案不属同一法律关系,一审法院已向其进行了法律释明。

     因双方签订的《租赁合同》超过二十年的部分,属无效期间。双方履行20年的期限已过,之后,双方未续签书面的租赁合同,在上诉人仍占用的情况下,应视为是否属不定期的租赁合同。不定期租赁合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。据此一审判决解除双方之间的《租赁合同》及《关于对原建筑工艺陶瓷厂租赁镇皮革厂合同的补充协议》并由龙王庙镇陶瓷厂、王玉华返还龙王庙镇政府的25间房屋及5.6亩土地(四至为东至加油站以电线杆为界,南至大路,西至卫河大堤,北至荒地的围墙范围内土地),停止侵害、腾清该租赁物范围内的物品、排除妨碍并无不妥。

裁判结果

驳回上诉,维持原判