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走进《民法典》合同编(八)

时间:2021-05-14 点击:1158 次 来源:坦言律师事务所

 1、关于债权转让及范围的规定

《民法典》合同编第545

债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人,但是有下列情形之一的除外:(一)根据债权性质不得转让;(二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让。

当事人约定非金钱债权不得转让的,不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债务不得转让的不得对抗第三人。

2、关于债权转让从随主原则的规定

《民法典》合同编第547

债权人转让债权的,受让人取得与债权有关的从权利,但是该从权利专属于债权人自身的除外。

受让人取得从权利不因该从权利未办理转移登记手续或者未转移占有而受到影响。

3、关于债权转让后原债权抵销权仍然有效的规定

《民法典》合同编第549

有下列情形之一的,债务人可以向受让人主张抵销:(一)债务人接到债权转让通知时,债务人对让与人享有债权,并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期;(二)债务人的债权与转让的债权是基于同一合同产生。

4、关于债权转让增加履行费用负担的规定

《民法典》合同编第550

因债权转让增加的履行费用,由让与人负担。

5、关于债务转移的规定

《民法典》合同编第551

债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。

债务人或者第三人可以催告债权人在合理期限内予以同意,债权人未作表示的,视为不同意。

6、关于第三人债务加入的规定

《民法典》合同编第552

第三人与债务人约定加入债务并通知债权人,或者第三人向债权人表示愿意加入债务,债权人未在合理期限内明确拒绝的,债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。

7、关于债务转移中债务人抗辩权和抵销权的规定

《民法典》合同编第553

债务人转移债务的,新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩;原债务人对债权人享有债权的,新债务人不得向债权人主张抵销。

本期案例:占**、吴**等与江西**实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷

   基本案情:2013年9月5日,原告占**、吴**与被告江西**实业发展有限公司签订了一份《商品房买卖合同》,合同约定:原告购买被告开发的位于上××××号上饶丽城19幢2单元101号房屋,建筑面积为124.74平方米,房屋总价款为人民币647,811元,房款支付方式为已支付197,811元,剩余45万元办理银行按揭贷款;被告应当在2013年12月28日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任,其中(1)逾期不超过60日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一(该比率不小于第(1)项中的比率)的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列1、2项处理:1、买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。

合同签订当日,被告江西**实业发展有限公司未收到原告占**、吴**购房首付款,却向原告出具已收取购房首付款197,811元和管道煤气初装费、有线电视初装费3,200元的《收据》两张,同时出具收到住宅19幢2单元101号197,811元的《江西省地方税务局通用预收款收据》一张。

2013年11月10日,原告占**、吴**作为借款人和抵押人与作为贷款人的中国工商银行股份有限公司汇通支行签订《个人购房借款/担保合同》,原告向被告贷款45万元用于购买该房屋,贷款期限为20年,借款人授权贷款人将贷款一次性划入被告江西**实业发展有限公司在中国工商银行股份有限公司汇通支行的账号15×××17;同时原告占**、吴**作为抵押人同意以该房屋作抵押。当事人双方对于上述事实没有争议,本院予以确认。

本院另查明,被告江西**实业发展有限公司在与两原告签订购房合同时,没有收到两原告支付的首付款却在购房合同中就写明已支付197,811元,并同时向两原告出具了首付款的收据和税务机关的预收款收据,是因为两原告向案外人徐**出借过钱,两原告想购房便向案外人徐**提出要求其归还借款,但案外人徐**因为资金紧张,告诉两原告可以向被告江西**实业发展有限公司的股东管**打招呼,购房的首付款由其最长在一个月内代两原告支付,让被告江西**实业发展有限公司与两原告先签订购房合同,先出具购房首付款的收据给原告,并打电话给被告江西**实业发展有限公司的股东管**。之后,被告江西**实业发展有限公司在两原告未支付购房首付款的情况下与其签订了购房合同,并出具了首付款的收据和税务机关的预收款收据。但案外人徐**至今未向被告江西**实业发展有限公司支付两原告的购房首付款。

裁判理由:本案的争议焦点为,被告江西**实业发展有限公司在两原告未支付购房首付款的情况下与其签订了购房合同,并出具了首付款的收据和税务机关的预收款收据,同意案外人徐**代为支付是债务转移还是第三人债务加入?被告辩称由于原告未依约支付首付款,被告因此暂时中止向原告交房是依法行使先履行抗辩权,并未违约以及案外人徐**代为支付的行为构成第三人债务加入,并未免除原告的支付义务。本院认为,原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,合法有效,受法律保护,双方均应当按照约定履行自己的义务。如果被告江西**实业发展有限公司认为两原告未依约支付首付款,则应按照购房合同第七条的约定,要求两原告支付逾期付款违约金并继续履行合同或者有权要求解除合同,而不是以拒绝交付房屋的方式先履行抗辩权,且被告江西**实业发展有限公司在未收到首付款之后,仍于2013年11月10日与原告、银行签订《个人购房借款/担保合同》,收取了原告的银行按揭贷款45万元,也说明被告江西**实业发展有限公司认可与两原告签订的《商品房买卖合同》的效力。两原告要求被告按照《商品房买卖合同》的约定向原告履行交房义务并履行提供办理权属登记资料报产权登记机关备案义务,协助原告办理商品房产权登记备案手续的诉请,本院认为,《中华人民共和国合同法》第八十四条规定,债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人,应当经债权人同意。两原告并非无故拖欠首付款不予支付,被告江西**实业发展有限公司向原告出具首付款收据的行为以及继续与原告、银行签订《个人购房借款/担保合同》收取原告银行按揭贷款的行为,均表明其认可并同意案外人徐**代为支付;至于其庭审中辩称同意案外人徐**代为支付的行为构成第三人债务加入而不是原告所称的债务转移,如果被告江西**实业发展有限公司有证据证明案外人徐**代为支付的行为属于第三人债务加入,可以另行主张自己的合法权益。因此,两原告的上述诉请,本院予以支持。两原告要求判令被告支付逾期交房违约金暂计为人民币78,902元(从2013年12月29日起计算至2017年4月30日),从2017年5月1日起违约金继续以房屋总价款647,811元为基数按日万分之一的标准计算至被告交房之日止以及支付逾期履行提供办理权属登记资料报产权登记机关备案义务违约金人民币6,478.11元的诉请,本院认为,被告未依商品房买卖合同约定的时间交付房屋,理应按合同约定的违约金标准向原告支付逾期交房的违约金和逾期办证的违约金。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条和第十五条的约定,出卖人逾期交房超过60日的,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金;出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不退房的,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案中,涉案商品房总金额为人民币647,811元,被告按合同约定应于2013年12月28日前向两原告交付商品房,故按约定应向两原告支付的逾期交房违约金截止2017年4月30日共1200天为77,737元,逾期办证违约金为6,478.11元。

裁判结果:依照《中华人民共和国合同法》第八条第六十六条第一款第八十四条第一百零七条规定,判决如下:

一、被告江西**实业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告占**、吴**交付房屋并协助原告占**、吴**办理该套房屋的不动产权登记手续;

二、被告江西**实业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告占**、吴**支付逾期交房违约金77,737元(从2013年12月29日暂算至2017年4月30日),2017年5月1日以后的违约金以房屋总价款人民币647,811元为基数,按日万分之一的标准计算至被告实际交房之日止;

三、被告江西**实业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告占**、吴**支付逾期办证违约金6,478.11元。